Expulsion locataire : procédure complète, délais et droits du propriétaire

L'expulsion d'un locataire est la procédure judiciaire la plus redoutée des propriétaires bailleurs. Elle est longue, coûteuse et encadrée par des règles strictes destinées à protéger les occupants. En 2026, la procédure d'expulsion reste inchangée dans ses grandes lignes, mais les délais réels peuvent atteindre 18 à 36 mois dans certaines juridictions surchargées comme Paris ou Marseille.

Ce guide complet vous explique chaque étape de la procédure, les délais légaux, les droits et obligations du propriétaire, et les alternatives à l'expulsion.

Quand peut-on engager une procédure d'expulsion ?

L'expulsion n'est pas une décision que le propriétaire peut prendre unilatéralement. Elle requiert toujours une décision de justice et l'intervention d'un huissier de justice. Il est strictement interdit de changer les serrures, de couper l'électricité ou de retirer les affaires du locataire sans décision judiciaire : ces actes constituent des voies de fait pénalement sanctionnées.

Les principales causes d'expulsion sont :

• Non-paiement des loyers et charges : cause la plus fréquente
• Troubles du voisinage répétés et graves
• Sous-location non autorisée
• Occupation après la fin du bail (congé donné par le propriétaire non respecté)
• Défaut d'assurance habitation (si prévu dans le bail)
• Usage du logement à des fins non prévues (exercice d'une activité commerciale non autorisée)

Les étapes de la procédure d'expulsion pour loyers impayés

Étape 1 : le commandement de payer

La procédure commence obligatoirement par un commandement de payer délivré par huissier. Ce document officiel :

• Mentionne les sommes dues (loyers, charges, pénalités)
• Informe le locataire de son droit à saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX)
• Rappelle au locataire son droit à saisir le fonds de solidarité logement (FSL)
• Donne au locataire un délai de 2 mois pour régulariser sa situation

Le coût d'un commandement de payer est d'environ 150 à 200 € (frais d'huissier).

Étape 2 : la clause résolutoire (si prévue au bail)

La grande majorité des baux contiennent une clause résolutoire : si le locataire ne régularise pas dans les 2 mois suivant le commandement de payer, le bail est automatiquement résilié de plein droit.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit demander au juge la résiliation judiciaire du bail (procédure plus longue).

Étape 3 : l'assignation au tribunal judiciaire

Après l'expiration du délai de 2 mois sans régularisation, le propriétaire fait délivrer une assignation par huissier au locataire. Cette assignation convoque le locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu du logement.

Le délai entre l'assignation et l'audience est généralement de 2 à 6 mois selon les tribunaux (délais plus longs à Paris, Lyon, Marseille).

Le propriétaire doit également notifier l'assignation à la préfecture (pour que les services sociaux puissent intervenir en faveur du locataire).

Étape 4 : l'audience

À l'audience, le juge peut :

• Constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion (avec ou sans délai accordé au locataire)
• Accorder des délais de paiement au locataire (de 1 mois à 3 ans selon l'article L.1343-5 du Code civil) si celui-ci présente des garanties de régularisation
• Suspendre l'expulsion si le locataire prouve être en capacité de payer

Le propriétaire peut se faire représenter par un avocat (non obligatoire mais recommandé).

Étape 5 : le jugement et le commandement de quitter les lieux

Si le juge ordonne l'expulsion, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de quitter les lieux par huissier. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour partir (sauf si le juge a accordé des délais supplémentaires).

Si le locataire ne part pas dans ce délai, l'huissier peut procéder à l'expulsion forcée.

Étape 6 : l'expulsion forcée

L'huissier procède à l'expulsion en présence d'un représentant de la force publique (policiers ou gendarmes). En pratique, le propriétaire doit solliciter le concours de la force publique auprès de la préfecture, ce qui peut prendre plusieurs mois supplémentaires (délais variables selon les départements).

Les affaires personnelles du locataire sont placées dans un garde-meuble aux frais du locataire.

La trêve hivernale : suspension des expulsions

Du 1er novembre au 31 mars de chaque année, la trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions (article L.412-6 du CPCE). Pendant cette période, aucune expulsion forcée ne peut être réalisée, même avec un jugement définitif.

Attention : la trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même. Les audiences, jugements et commandements de quitter les lieux peuvent avoir lieu pendant la trêve.

Exceptions à la trêve hivernale :

• Logement fourni par l'employeur en cas de rupture du contrat de travail
• Squatteurs (personnes sans droit ni titre dès l'origine)
• Locataires relogés dans des conditions décentes

Le délai total d'une procédure d'expulsion

Sans compter les interruptions dues à la trêve hivernale, qui peuvent allonger la procédure d'une saison entière.

Le coût d'une procédure d'expulsion

Une procédure d'expulsion complète peut coûter au propriétaire :

• Commandement de payer : 150 à 250 €
• Assignation : 200 à 350 €
• Honoraires d'avocat : 800 à 2 500 € selon la complexité
• Commandement de quitter les lieux : 150 à 250 €
• Expulsion forcée + déménagement : 500 à 2 000 €
• Total : 1 800 à 5 000 € et plus

C'est l'une des raisons pour lesquelles la GLI (assurance loyers impayés) est précieuse : elle prend en charge les frais de contentieux et les honoraires d'avocat. Consultez notre guide sur l'assurance GLI pour en savoir plus.

Les alternatives à l'expulsion

La négociation amiable

Avant d'engager toute procédure, tentez toujours une négociation amiable avec le locataire. Proposez un échéancier de remboursement, acceptez un départ volontaire en échange d'une réduction de la dette, ou contactez la CCAPEX pour obtenir une médiation.

Le protocole de cohésion sociale

Si le locataire bénéficie des APL, la CAF peut être contactée pour le versement direct des aides au propriétaire. Un protocole de cohésion sociale peut être signé pour permettre au locataire de rembourser progressivement ses dettes tout en restant dans le logement.

La résiliation amiable du bail

Si le locataire accepte de partir, une résiliation amiable du bail peut être formalisée par écrit, fixant la date de remise des clés et les modalités de règlement de la dette. C'est souvent la solution la plus rapide pour le propriétaire.

FAQ — Expulsion locataire

Peut-on expulser un locataire qui ne paie pas depuis 1 mois ? Non. La procédure ne peut être engagée qu'après un commandement de payer et un délai de 2 mois. En pratique, une expulsion prend bien plus de temps.

Le propriétaire peut-il changer les serrures ? Absolument pas. Changer les serrures sans décision de justice est une voie de fait passible de poursuites pénales (jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, article 226-4 du Code pénal).

L'expulsion est-elle possible pendant la trêve hivernale si le locataire est violent ? Non. La trêve hivernale s'applique à tous les cas d'expulsion résidentielle, y compris en cas de violences. Seules les exceptions légales (squatteurs, logement employeur) permettent de passer outre.

Si le locataire part seul après le commandement de payer, la procédure s'arrête-t-elle ? Oui. Si le locataire remet les clés volontairement, la procédure d'expulsion devient sans objet. Le propriétaire garde la possibilité de poursuivre le locataire pour les loyers impayés.

Que devient la dette du locataire après l'expulsion ? L'expulsion met fin à l'occupation du logement mais ne supprime pas la dette locative. Le propriétaire peut obtenir un titre exécutoire (jugement) et saisir les revenus ou biens du locataire. Les dettes locatives se prescrivent en 3 ans (article 2224 du Code civil).

Un propriétaire peut-il expulser un locataire malade ? Le juge peut accorder des délais supplémentaires pour des raisons humanitaires (maladie grave, situation familiale difficile), mais la maladie ne constitue pas un obstacle légal absolu à l'expulsion.

Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ? Le propriétaire peut demander une indemnisation à l'État pour le préjudice subi du fait du refus de concours de la force publique. Cette procédure (référé administratif ou recours indemnitaire) est complexe mais permet de récupérer une partie des loyers perdus.

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