Assurance loyers impayés (GLI) : fonctionnement complet et comment en bénéficier
Face au risque de loyers impayés, les propriétaires bailleurs disposent de plusieurs solutions : la caution solidaire, la Garantie Visale (gratuite) ou l'assurance loyers impayés (GLI). Cette dernière offre une couverture large et automatique, sans dépendre d'un garant personnel. En 2026, la GLI reste un outil de choix pour les propriétaires qui veulent louer sereinement sans passer par une agence.
Ce guide vous explique comment fonctionne la GLI, ses conditions de souscription, son coût, ce qu'elle couvre réellement et comment déclarer un sinistre.
Qu'est-ce que la garantie loyers impayés (GLI) ?
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur auprès d'une compagnie d'assurance. En cas de défaillance du locataire (non-paiement du loyer), l'assureur prend en charge les loyers impayés selon les conditions du contrat.
Contrairement à la caution solidaire (qui engage une personne physique), la GLI repose sur un mécanisme assurantiel : le propriétaire paie une prime mensuelle et l'assureur indemnise les impayés dans la limite des garanties souscrites.
GLI vs Garantie Visale vs Caution
| Critère | GLI | Garantie Visale | Caution solidaire |
|---|---|---|---|
| Coût | 2 % à 4 % du loyer | Gratuit | Gratuit |
| Couverture impayés | 24 à 36 mois | 36 mois | Illimitée en théorie |
| Dégradations | Souvent couverte | Oui (1 mois de loyer) | Non |
| Frais de contentieux | Souvent couverts | Oui | Non |
| Conditions locataire | Solvabilité exigée | Critères Action Logement | Engagement du garant |
Pour en savoir plus sur les loyers impayés et les recours disponibles, consultez notre guide sur les loyers impayés et recours.
Les conditions de souscription à la GLI
Conditions liées au locataire
Pour souscrire une GLI, l'assureur impose des critères de solvabilité au locataire. Les critères standard sont :
- Revenus nets mensuels au moins égaux à 2,85 fois le loyer charges comprises (ou 3 fois selon les assureurs)
- CDI ou fonctionnaire : les locataires en CDD, intérim ou avec des revenus variables sont souvent refusés, ou acceptés avec des conditions plus strictes
- Aucun incident de paiement récent : l'assureur peut exiger une attestation de non-fichage FICP
- Situation professionnelle stable depuis au moins 3 mois
Certains assureurs proposent des GLI acceptant les profils atypiques (CDD, indépendants, retraités) avec des vérifications plus poussées.
Conditions liées au logement
- Le logement doit être la résidence principale du locataire
- Le loyer doit respecter, si applicable, l'encadrement des loyers dans les villes concernées (Paris, Lille, etc.)
- La GLI couvre généralement les locations vides et meublées
Documents à fournir par le locataire
L'assureur demandera classiquement :
- 3 derniers bulletins de salaire
- 2 derniers avis d'imposition
- Contrat de travail
- Pièce d'identité
- RIB (parfois)
Attention : l'exclusivité GLI / caution
Depuis la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut pas cumuler une caution solidaire d'une personne physique et une GLI pour le même locataire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, les deux garanties peuvent coexister.
Ce que couvre la GLI
Loyers et charges impayés
C'est la garantie principale. L'assureur prend en charge les loyers et charges impayés, généralement :
- À partir du 1er mois impayé (sans franchise, chez la plupart des assureurs)
- Pour une durée de 24 à 36 mois selon le contrat
- Dans la limite d'un plafond (souvent le montant du loyer initial + charges)
Frais de contentieux et d'expulsion
La GLI couvre généralement les frais juridiques liés à la procédure d'expulsion : honoraires d'avocat, frais d'huissier, frais de justice. Certains contrats incluent une garantie protection juridique élargie.
Dégradations immobilières
Beaucoup de GLI incluent une garantie dégradations locatives : si le locataire quitte le logement en mauvais état et que le dépôt de garantie est insuffisant, l'assureur indemnise les dégradations au-delà du dépôt, dans la limite d'un plafond (souvent 5 000 € à 10 000 €, parfois davantage).
Vacance locative (optionnel)
Certaines GLI premium proposent une couverture de la vacance locative : si le logement reste vide plusieurs mois après le départ du locataire défaillant, l'assureur prend en charge une partie du manque à gagner. Cette option est rare et coûteuse.
Ce que la GLI ne couvre pas
- Les loyers impayés antérieurs à la souscription
- Les situations où le locataire est en procédure de surendettement depuis avant le sinistre (selon les contrats)
- Les dégradations non constatées à l'état des lieux de sortie
- Les contentieux non liés aux loyers (troubles du voisinage, etc.)
- Les dommages couverts par une autre assurance (MRH du locataire)
Combien coûte une GLI ?
Le coût d'une GLI représente généralement entre 2 % et 4 % du loyer annuel charges comprises.
Exemples de coût mensuel
| Loyer CC mensuel | Taux GLI 2,5 % | Taux GLI 3,5 % |
|---|---|---|
| 600 € | 15 €/mois | 21 €/mois |
| 900 € | 22,50 €/mois | 31,50 €/mois |
| 1 200 € | 30 €/mois | 42 €/mois |
| 1 500 € | 37,50 €/mois | 52,50 €/mois |
Déductibilité fiscale
La prime GLI est une charge déductible des revenus fonciers (location vide, régime réel) ou des BIC (location meublée, LMNP régime réel). Elle vient réduire directement votre bénéfice imposable.
Pour en savoir plus sur la déductibilité des charges, consultez notre guide sur la déclaration des revenus fonciers.
Comment souscrire une GLI ?
Les principaux assureurs et courtiers
- Assureurs traditionnels : AXA, Allianz, Maif, Macif, Groupama, MMA
- Courtiers spécialisés : Garantme, Cautioneo, Galian, APL, Solly Azar
- En ligne : plusieurs plateformes proposent des GLI sans passer par une agence
Processus de souscription
- Vous choisissez un contrat GLI et fournissez le dossier du candidat locataire
- L'assureur analyse la solvabilité et donne son accord (ou non)
- Vous signez le bail et souscrivez la GLI
- Vous payez la prime annuelle ou mensuelle
- En cas d'impayé, vous déclarez le sinistre selon la procédure du contrat
Délai de carence
Attention : certains contrats prévoient un délai de carence de 1 à 3 mois après la souscription, pendant lequel aucun sinistre n'est pris en charge. Vérifiez ce point avant de signer.
Comment déclarer un sinistre GLI ?
Étape 1 : mise en demeure du locataire
Dès le premier impayé, envoyez une lettre recommandée au locataire lui demandant de régulariser sa situation dans les 8 à 15 jours (selon les contrats).
Étape 2 : déclaration de sinistre à l'assureur
Si le locataire ne régularise pas, déclarez le sinistre à votre assureur dans les délais prévus au contrat (souvent 15 à 30 jours après le premier impayé non régularisé). Une déclaration tardive peut entraîner une réduction ou un refus d'indemnisation.
Étape 3 : procédure d'expulsion
L'assureur prend souvent en charge les frais de la procédure d'expulsion et peut mandater un avocat. Suivez scrupuleusement leurs instructions pour ne pas compromettre l'indemnisation.
Étape 4 : indemnisation
L'assureur verse les loyers impayés selon le calendrier prévu au contrat. L'indemnisation peut démarrer dès le premier impayé ou après un délai de traitement du dossier.
GLI et trêve hivernale
Durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), les expulsions locatives sont suspendues. L'assureur continue néanmoins d'indemniser les loyers impayés pendant cette période, ce qui est un avantage majeur de la GLI par rapport à une caution personnelle (qui ne paiera que si le garant est lui-même solvable).
FAQ — Assurance loyers impayés
Un locataire en CDD peut-il être couvert par une GLI ? Cela dépend de l'assureur. Certains refusent les CDD, d'autres les acceptent avec des conditions plus strictes (revenus plus élevés, ancienneté de contrat). Des garanties spécialisées existent pour les profils atypiques.
Peut-on résilier une GLI en cours de bail ? Oui, après la première année, vous pouvez résilier à tout moment avec un préavis d'un mois. Mais si vous n'avez plus de GLI et que le locataire cesse de payer, vous n'aurez plus de protection.
La GLI fonctionne-t-elle si le locataire est en surendettement ? En général oui, sous certaines conditions. Le surendettement n'exclut pas automatiquement la prise en charge par l'assureur, mais peut allonger les délais d'indemnisation car la procédure judiciaire est plus complexe.
Peut-on changer d'assureur GLI en cours de bail ? Oui, mais le nouveau contrat ne couvrira pas les impayés antérieurs. Le changement d'assureur repart de zéro, avec potentiellement un nouveau délai de carence.
La GLI couvre-t-elle les charges en plus du loyer ? Oui, les contrats GLI couvrent généralement le loyer charges comprises. Vérifiez toutefois la formulation exacte dans votre contrat.
Que se passe-t-il si le locataire part sans payer les derniers mois ? L'assureur prend en charge les loyers impayés jusqu'à la remise des clés (ou jusqu'au terme de la couverture). La garantie dégradations peut également intervenir si l'état des lieux de sortie révèle des dommages.
La GLI est-elle compatible avec un bail mobilité ? La plupart des GLI ne couvrent pas le bail mobilité, qui est un contrat de location temporaire (1 à 10 mois) sans dépôt de garantie. Vérifiez les conditions générales de votre contrat.
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