Trêve hivernale : droits du locataire et obligations du bailleur
Chaque année, la trêve hivernale protège les locataires contre les expulsions pendant la période la plus froide de l'année. Pour les propriétaires bailleurs, cette période impose des contraintes qu'il faut connaître et anticiper.
Quelles sont les dates exactes ? Quelles sont les exceptions ? Comment gérer les loyers impayés pendant cette période ? Ce guide fait le point.
Qu'est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale est une période légale pendant laquelle il est interdit de procéder à l'expulsion d'un locataire de son logement, même si une décision de justice l'ordonne.
Elle est prévue par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution.
Les dates
La trêve hivernale s'étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année (5 mois). Ces dates sont fixes et ne dépendent pas des conditions météorologiques.
Bon à savoir : le gouvernement peut prolonger la trêve hivernale par décret en cas de circonstances exceptionnelles (cela a été le cas pendant la crise Covid en 2020).
Ce qui est interdit pendant la trêve hivernale
L'expulsion physique
Aucune expulsion ne peut être exécutée, même si :
- Un jugement d'expulsion a été prononcé
- Le commandement de quitter les lieux a été signifié
- Le préfet a accordé le concours de la force publique
L'huissier de justice ne peut pas procéder à l'expulsion effective pendant cette période.
La coupure des services essentiels
Pendant la trêve hivernale, il est également interdit de couper :
- L'électricité
- Le gaz
- L'eau
- Le chauffage
Cette interdiction de coupure s'applique à tous les ménages, pas seulement aux locataires faisant l'objet d'une procédure d'expulsion. Les fournisseurs d'énergie peuvent réduire la puissance mais pas couper totalement le service.
Ce qui reste autorisé pendant la trêve
La trêve hivernale ne suspend pas les autres étapes de la procédure. Le propriétaire peut continuer à :
Engager ou poursuivre une procédure judiciaire
- Envoyer un commandement de payer au locataire
- Saisir le tribunal pour obtenir un jugement d'expulsion
- Faire signifier un commandement de quitter les lieux
Toutes ces étapes préparatoires restent possibles. Seule l'expulsion physique est reportée au 1er avril.
Donner congé
Le bailleur peut donner congé au locataire (pour vente, reprise ou motif légitime) pendant la trêve. Le congé est valable, mais l'expulsion en cas de refus de quitter les lieux ne pourra être exécutée qu'après la trêve.
Réclamer les loyers impayés
La trêve hivernale n'efface pas les dettes. Le locataire reste redevable de tous les loyers et charges. Le bailleur peut :
- Envoyer des relances et mises en demeure
- Engager une procédure de recouvrement
- Solliciter la garantie Visale ou la GLI
- Saisir la caution (garant)
Les exceptions à la trêve hivernale
Dans certains cas, l'expulsion peut être exécutée même pendant la trêve :
1. Les squatteurs
Depuis la loi du 27 juillet 2023 (loi anti-squat), les personnes entrées dans le logement par voie de fait (effraction, menaces) ne bénéficient pas de la trêve hivernale. L'expulsion peut être exécutée à tout moment.
2. Le relogement
Si un relogement adapté est proposé au locataire (correspondant à ses besoins familiaux), l'expulsion peut être exécutée pendant la trêve.
3. Les violences conjugales
En cas de violences conjugales, le juge peut ordonner l'expulsion du conjoint violent même pendant la trêve hivernale.
Comment anticiper en tant que bailleur ?
La trêve hivernale ne doit pas vous prendre au dépourvu. Voici les bonnes pratiques :
Agissez rapidement en cas d'impayé
Ne laissez pas s'accumuler les mois d'impayés. Dès le premier loyer impayé :
- Contactez le locataire pour comprendre la situation
- Envoyez une relance amiable sous 15 jours
- Si pas de régularisation, envoyez un commandement de payer par huissier (obligatoire avant toute procédure)
- Saisissez le tribunal si nécessaire
Plus vous agissez tôt, plus vous avez de chances de résoudre la situation avant la trêve.
Souscrivez une garantie
Pour vous protéger contre les impayés :
- Garantie Visale (gratuite, proposée par Action Logement) → couvre les impayés et les dégradations
- Garantie Loyers Impayés (GLI) → assurance privée, plus complète mais payante (2 à 4 % du loyer)
Privilégiez la négociation
Un locataire en difficulté qui communique et cherche des solutions est préférable à un conflit long et coûteux. Un plan d'apurement (échelonnement de la dette) négocié de bonne foi peut être une solution gagnant-gagnant.
Calendrier type d'une procédure d'expulsion
| Étape | Délai | Possible pendant la trêve ? |
|---|---|---|
| Relance amiable | Immédiat | ✅ Oui |
| Commandement de payer | Dès le 1er impayé | ✅ Oui |
| Saisine du tribunal | 2 mois après le commandement | ✅ Oui |
| Audience et jugement | 3 à 6 mois | ✅ Oui |
| Commandement de quitter les lieux | Après le jugement | ✅ Oui |
| Demande de concours de la force publique | 2 mois après le commandement | ✅ Oui |
| Expulsion physique | Variable | ❌ Non (sauf exceptions) |
Le processus complet peut prendre 12 à 24 mois. La trêve hivernale peut ajouter plusieurs mois de délai si la procédure arrive à maturité en novembre.
FAQ : trêve hivernale
La trêve hivernale s'applique-t-elle aux locaux commerciaux ?
Non, la trêve hivernale concerne uniquement les locaux d'habitation constituant la résidence principale du locataire.
Un locataire peut-il être expulsé le 1er avril ?
Théoriquement oui, dès le 1er avril, l'expulsion peut être exécutée si toutes les étapes préalables ont été respectées. En pratique, les huissiers ont souvent un calendrier chargé et l'expulsion effective intervient dans les semaines suivantes.
Le propriétaire doit-il continuer à entretenir le logement pendant la trêve ?
Oui, les obligations du bailleur (décence du logement, réparations) restent intégralement applicables pendant la trêve hivernale, indépendamment de tout litige sur les loyers.
La trêve protège-t-elle les sous-locataires ?
Oui, si la sous-location est régulière (autorisée par le bailleur). Si la sous-location est irrégulière, le sous-locataire ne bénéficie pas de la trêve.
Peut-on couper l'eau chaude mais maintenir l'eau froide ?
Non, toute réduction significative du service est interdite. Le locataire doit conserver l'accès à l'eau chaude, au chauffage, à l'électricité et au gaz dans des conditions normales.
Vous gérez des biens en location et vous cherchez un outil pour simplifier votre gestion locative ? QeeZ vous aide à gérer vos baux, quittances et diagnostics en toute simplicité.