16 mars 2026
Meublé ou vide ? C'est l'une des premières questions que se pose tout propriétaire bailleur avant de mettre son bien en location. Au-delà du simple choix d'ameublement, la décision a des conséquences majeures sur la fiscalité, la durée du bail, les obligations légales et la rentabilité.
Ce guide compare les deux régimes point par point pour vous aider à faire le meilleur choix.
Un logement est considéré comme meublé lorsqu'il est équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre, manger et dormir convenablement.
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des meubles obligatoires :
| Équipement | Détail |
|---|---|
| Literie | Lit ou canapé-lit avec couette ou couverture |
| Occultation des fenêtres | Volets, rideaux ou stores dans les chambres |
| Plaques de cuisson | Minimum 2 feux |
| Four ou micro-ondes | L'un ou l'autre |
| Réfrigérateur | Avec compartiment congélation (ou congélateur séparé) |
| Vaisselle | Assiettes, verres, couverts en quantité suffisante |
| Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêles, etc. |
| Table et chaises | Pour prendre les repas |
| Rangements | Étagères, armoire ou penderie |
| Luminaires | Éclairage fonctionnel dans chaque pièce |
| Matériel d'entretien | Aspirateur, balai, serpillière, etc. |
Si l'un de ces éléments manque, le logement peut être requalifié en location vide par le juge, avec toutes les conséquences fiscales et juridiques que cela implique.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Renouvellement | Tacite reconduite 3 ans | Tacite reconduite 1 an |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Charges | Provisions + régularisation | Provisions + régularisation OU forfait |
C'est là que la différence est la plus marquée entre les deux régimes.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
| Régime | Condition | Abattement / Déduction |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenus < 15 000 €/an | Abattement forfaitaire de 30 % |
| Régime réel | Revenus > 15 000 € ou option | Déduction des charges réelles + déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an) |
Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
| Régime | Condition | Abattement / Déduction |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Revenus < 77 700 €/an | Abattement forfaitaire de 50 % |
| Régime réel BIC | Revenus > 77 700 € ou option | Déduction des charges réelles + amortissement du bien |
Au régime réel BIC, le propriétaire peut amortir :
L'amortissement est une charge comptable qui réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie. Concrètement, un bien acheté 200 000 € (dont 40 000 € de terrain) permet de déduire environ 4 000 à 6 400 € par an d'amortissement, ce qui peut ramener l'impôt à zéro.
Attention : depuis 2025, la plus-value immobilière en LMNP réintègre les amortissements déduits. L'avantage fiscal est donc partiellement reporté à la revente.
Prenons un T2 de 40 m² loué à Paris :
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 900 € | 1 100 € |
| Loyer annuel | 10 800 € | 13 200 € |
| Charges annuelles | 3 500 € | 3 500 € |
| Micro (abattement) | 30 % → imposable : 7 560 € | 50 % → imposable : 6 600 € |
| Impôt (TMI 30 % + 17,2 % PS) | 3 568 € | 3 115 € |
| Revenu net après impôt | 7 232 € | 10 085 € |
Au régime réel BIC avec amortissement, le résultat imposable peut tomber à zéro pendant de nombreuses années, ce qui porte le revenu net à environ 9 700 € (loyers - charges réelles).
Oui, mais uniquement à l'échéance du bail (pas en cours de bail). Vous devez donner congé au locataire dans les formes légales, puis relouer en meublé avec un nouveau bail.
Oui, vous devez vous immatriculer auprès de l'INPI (ex-greffe du tribunal de commerce) pour obtenir un numéro SIRET. C'est une formalité simple et gratuite.
Oui, l'encadrement des loyers s'applique aussi au meublé, avec des loyers de référence spécifiques (généralement plus élevés que pour le vide).
C'est un bail meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé aux locataires en mobilité (formation, études, stage, mission temporaire). Pas de dépôt de garantie, mais la Garantie Visale est obligatoire.
Comptez entre 3 000 et 8 000 € pour meubler correctement un studio ou un T2. Cet investissement est amortissable sur 5 à 10 ans au régime réel BIC, ce qui réduit d'autant votre imposition.
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