LMNP : loueur meublé non professionnel — fiscalité et déclaration complètes

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour les propriétaires qui louent un logement meublé. Il permet notamment de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC ou d'amortir le bien et les meubles en régime réel, ce qui réduit considérablement la fiscalité sur les revenus locatifs.

En 2026, le cadre juridique et fiscal du LMNP reste attractif malgré quelques ajustements réglementaires. Ce guide complet vous explique les conditions d'éligibilité, les régimes fiscaux disponibles, la déclaration, la CFE, et les stratégies d'optimisation.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP s'applique à toute personne physique qui loue un ou plusieurs logements meublés à titre non professionnel. Il est encadré par les articles 35 et 155 du Code général des impôts (CGI).

Conditions pour être LMNP

Pour relever du statut LMNP (et non LMP — Loueur Meublé Professionnel), il faut remplir l'une des deux conditions suivantes :

• Les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures à 23 000 € TTC
• Ou les recettes locatives sont inférieures aux revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, pensions, BIC professionnels, etc.)

Si ces deux seuils sont dépassés simultanément, le loueur bascule en statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des conséquences fiscales et sociales différentes.

Les équipements obligatoires en location meublée

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter un mobilier suffisant pour permettre au locataire de s'y installer immédiatement. La liste minimale est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et comprend : literie avec couette, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager.

Pour plus de détails sur les obligations de la location meublée, consultez notre article sur la location meublée vs vide.

Les régimes fiscaux du LMNP

En LMNP, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans les revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous.

Régime micro-BIC (forfait)

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles sont inférieures à :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques
• 188 700 € pour les meublés de tourisme classés (chambres d'hôtes et gîtes ruraux)

Calcul de l'impôt en micro-BIC

L'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes :

• 50 % pour les locations meublées classiques
• 71 % pour les meublés de tourisme classés

Exemple : vous percevez 12 000 € de loyers annuels. Avec l'abattement de 50 %, vous êtes imposé sur 6 000 €. Si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %, vous payez 1 800 € d'impôt (hors prélèvements sociaux de 17,2 %).

Avantages et inconvénients du micro-BIC

Régime réel simplifié

Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles et d'amortir le bien immobilier et les meubles. C'est souvent bien plus avantageux que le micro-BIC pour les propriétaires qui ont des charges élevées ou un bien d'une valeur importante.

Charges déductibles en régime réel

• Intérêts d'emprunt et assurance du crédit
• Primes d'assurance (PNO, GLI)
• Charges de copropriété
• Taxe foncière
• Frais de gestion (agence, comptable)
• Travaux d'entretien et de réparation
• Honoraires d'avocat ou de notaire liés à la gestion
• CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

L'amortissement : le principal atout du régime réel

L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, sans décaissement réel. Les durées d'amortissement standard sont :

• Gros œuvre : 50 à 80 ans (soit 1,25 % à 2 % par an)
• Façade : 30 à 40 ans
• Toiture : 25 à 30 ans
• Installations (électricité, plomberie) : 20 à 25 ans
• Mobilier : 5 à 10 ans

Le terrain n'est jamais amortissable.

Exemple : vous achetez un appartement à Paris pour 250 000 € (dont 20 000 € de terrain). Valeur amortissable : 230 000 €. Avec un amortissement moyen de 2,5 % par an, vous déduisez 5 750 € par an, réduisant fortement votre bénéfice imposable.

Déficit en régime réel LMNP

Si vos charges et amortissements dépassent vos recettes, vous générez un déficit BIC. Ce déficit est reportable sur les bénéfices BIC LMNP des 10 années suivantes (mais pas sur votre revenu global, contrairement au déficit foncier).

Comment choisir entre micro-BIC et réel ?

Règle générale :

• Si vos charges réelles représentent moins de 50 % de vos recettes → micro-BIC
• Si vos charges réelles (y compris amortissements) représentent plus de 50 % de vos recettes → régime réel

Un simulateur ou un expert-comptable spécialisé en immobilier peut vous aider à faire le bon choix.

Déclaration fiscale du LMNP

Formalités d'immatriculation

Tout loueur meublé doit déclarer son activité auprès du greffe du tribunal de commerce (via le guichet des formalités des entreprises sur formalites.entreprises.gouv.fr). Cette démarche est gratuite et vous attribue un numéro SIRET.

Cette immatriculation doit être réalisée dans les 15 jours du début de la location.

Déclaration annuelle des revenus

En micro-BIC : déclarez vos recettes brutes sur la déclaration complémentaire 2042-C PRO (case 5ND, 5OD ou 5PD selon le déclarant). L'administration applique automatiquement l'abattement de 50 %.

En régime réel : vous devez remplir la déclaration 2031-SD (déclaration de résultat BIC) et joindre la liasse fiscale (bilan simplifié 2033). C'est souvent nécessaire de faire appel à un expert-comptable.

CFE — Cotisation Foncière des Entreprises

Le LMNP est assujetti à la CFE (taxe locale sur les activités professionnelles). Son montant varie selon la commune et la valeur locative du bien. Il existe une exonération de CFE pour les loueurs dont les recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €.

À noter : une réforme récente (LFI 2025) a plafonné la base minimale de CFE pour les LMNP, ce qui allège la charge pour les petits loueurs.

Plus-values en LMNP : régime des particuliers

L'un des grands avantages du LMNP par rapport au LMP est l'application du régime des plus-values des particuliers lors de la revente du bien.

La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Elle bénéficie d'abattements pour durée de détention :

• Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention
• Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention

Important : contrairement au LMP, les amortissements pratiqués en LMNP ne viennent pas augmenter la plus-value imposable (pas de reprise d'amortissements).

LMNP et TVA

La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA par principe. Cependant, si vous proposez des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, linge, réception des clients, ménage régulier), vous pouvez être assujetti à la TVA et récupérer celle-ci sur vos investissements.

Régimes spécifiques : LMNP en résidence services

L'achat en résidence de services (résidence étudiante, EHPAD, résidence senior, résidence tourisme) permet de bénéficier de la récupération de TVA (20 % du prix d'achat) et parfois de l'ancien dispositif Censi-Bouvard (aujourd'hui expiré pour les nouveaux investissements).

En résidence de services, le bail commercial est signé avec l'exploitant, qui verse un loyer garanti. Cela simplifie la gestion mais réduit la liberté du propriétaire.

Stratégies d'optimisation fiscale en LMNP

Optimiser l'amortissement

Faites réaliser une décomposition du bien par un expert-comptable : en décomposant le bien en composants (gros œuvre, façade, toiture, installations), vous optimisez les durées et taux d'amortissement.

Frais d'acquisition déductibles

En régime réel, les frais d'acquisition (frais de notaire, commissions d'agence) peuvent être soit amortis (sur 5 à 10 ans), soit déduits directement l'année de l'achat. La déduction immédiate est souvent préférable.

Gérer les déficits reportables

Si votre LMNP génère un déficit (souvent en début d'activité), conservez précieusement les déclarations permettant de tracer ces déficits reportables sur 10 ans.

FAQ — LMNP

Peut-on cumuler LMNP et revenus fonciers ? Oui. Si vous avez à la fois des locations nues (revenus fonciers) et des locations meublées (BIC LMNP), ces revenus sont déclarés séparément et les déficits ne se compensent pas entre les deux catégories.

Le LMNP est-il soumis aux cotisations sociales ? En LMNP, vous relevez du régime des prélèvements sociaux (17,2 %) et non des cotisations sociales (contrairement au LMP). Cela signifie pas de cotisation retraite ni de couverture maladie supplémentaire.

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ? Oui. L'option pour le régime réel se fait en cochant la case sur la déclaration de revenus ou en envoyant un courrier à l'administration fiscale avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable 2 ans renouvelables.

Qu'est-ce que le SCI à l'IS par rapport au LMNP ? Une SCI soumise à l'IS peut aussi pratiquer des amortissements, mais les plus-values à la revente sont calculées en tenant compte des amortissements (ce qui peut être défavorable). Le LMNP en nom propre bénéficie d'un traitement des plus-values plus favorable.

Le LMNP est-il impacté par la réforme des meublés de tourisme ? Oui. La loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) a modifié les seuils et abattements du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés. Les abattements sont désormais alignés sur les locations classiques (50 %). Seuls les meublés classés conservent l'abattement majoré.

Faut-il un expert-comptable en LMNP ? En micro-BIC, non. En régime réel, c'est fortement conseillé pour établir la liasse fiscale (déclaration 2031) et optimiser les amortissements. L'honoraire est lui-même déductible.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ? En LMP, les revenus dépassent 23 000 € ET sont supérieurs aux revenus professionnels. Le LMP permet la déduction des déficits sur le revenu global mais entraîne des cotisations sociales (SSI) et une taxation des plus-values selon le régime professionnel (moins favorable à long terme).

Le LMNP s'applique-t-il aux parkings et caves ? Non. Le LMNP concerne spécifiquement la location de logements meublés à usage d'habitation. Les parkings et caves sont soumis aux revenus fonciers (si loués nus) ou à la TVA (si loués à un professionnel).

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