Depuis 2019, l'encadrement des loyers a été progressivement déployé dans plusieurs grandes villes françaises pour limiter les excès du marché locatif. Pour les propriétaires bailleurs, il est essentiel de comprendre ce dispositif : un loyer fixé au-dessus du plafond autorisé expose à des sanctions financières et à une obligation de remboursement.
Ce guide vous explique les règles, les zones concernées, le calcul du loyer de référence et les sanctions encourues.
L'encadrement des loyers est un dispositif qui plafonne le montant du loyer que le bailleur peut demander à son locataire. Il ne s'applique que dans certaines zones dites tendues, où la demande de logements dépasse largement l'offre.
Le mécanisme repose sur des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, calculés par quartier, par type de logement et par nombre de pièces.
| Niveau | Définition |
|---|---|
| Loyer de référence | Le loyer médian du quartier pour un type de bien donné |
| Loyer de référence majoré (+20 %) | Le plafond que le loyer ne peut pas dépasser |
| Loyer de référence minoré (-30 %) | Le plancher en dessous duquel le locataire peut demander une réévaluation |
Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf application d'un complément de loyer justifié.
Au 1er janvier 2026, l'encadrement des loyers s'applique dans les territoires suivants :
| Ville / Territoire | Depuis |
|---|---|
| Paris | 2019 |
| Lille (+ Hellemmes, Lomme) | 2020 |
| Lyon + Villeurbanne | 2021 |
| Montpellier | 2022 |
| Bordeaux | 2022 |
| Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, etc.) | 2021 |
| Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers, etc.) | 2021 |
| Pays Basque (Bayonne, Anglet, Biarritz, etc.) | 2024 |
| Grenoble | 2024 |
| Strasbourg | 2024 |
| Grand-Orly Seine Bièvre | 2024 |
La liste s'allonge régulièrement. Vérifiez si votre commune est concernée sur le site officiel de la préfecture ou de la mairie.
Les loyers de référence sont fixés selon :
Chaque ville concernée met à disposition un simulateur en ligne :
Renseignez l'adresse de votre bien, et le simulateur vous indique les trois niveaux de loyer (minoré, référence, majoré).
Votre loyer hors charges doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré.
Exemple : pour un T2 meublé dans le 11e arrondissement de Paris, époque de construction 1971-1990 :
Si votre bien possède des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux biens du même quartier, vous pouvez appliquer un complément de loyer qui s'ajoute au loyer de référence majoré.
Le complément de loyer ne peut pas être justifié par :
Le locataire peut contester le complément de loyer dans les 3 mois suivant la signature du bail auprès de la commission départementale de conciliation, puis devant le tribunal si la conciliation échoue.
Lors d'une relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser :
C'est la règle la plus restrictive des deux qui s'applique.
Mêmes règles que la location nue, avec les loyers de référence spécifiques au meublé (généralement plus élevés que le nu).
Si le loyer dépasse le plafond autorisé :
Le locataire peut agir dans un délai de 3 ans pour demander la mise en conformité du loyer et le remboursement du trop-perçu.
L'encadrement des loyers ne supprime pas la possibilité de réviser le loyer annuellement selon l'IRL, mais la révision ne peut pas amener le loyer au-dessus du plafond (loyer de référence majoré).
Si votre loyer est déjà au plafond, toute révision IRL qui le ferait dépasser est plafonnée au loyer de référence majoré en vigueur.
Consultez le site de votre mairie ou de la préfecture. Vous pouvez aussi utiliser les simulateurs en ligne mis à disposition par chaque territoire.
Oui, le locataire peut demander une mise en conformité même pour un bail déjà signé, dans la limite du délai de prescription de 3 ans.
Oui, via le complément de loyer, mais uniquement pour des caractéristiques véritablement exceptionnelles et non déjà intégrées dans le calcul du loyer de référence.
Indirectement, oui. Un bien classé F ou G ne peut pas bénéficier d'un complément de loyer. De plus, les passoires thermiques sont soumises au gel des loyers (pas de révision possible).
Non, l'encadrement des loyers ne s'applique qu'aux résidences principales avec bail d'habitation. La location saisonnière (type Airbnb) n'est pas concernée.
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