En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez mettre fin au bail de votre locataire pour deux motifs principaux : la vente du logement ou la reprise pour y habiter (ou y loger un proche). Mais attention, le congé est un acte encadré strictement par la loi. Un congé mal rédigé ou envoyé hors délai est nul et le bail se renouvelle automatiquement.
Ce guide vous explique les conditions, les délais, les droits du locataire et les pièges à éviter.
Le congé pour vente permet au propriétaire de donner congé au locataire pour vendre le logement libre de tout occupant. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le logement aux conditions proposées.
Le congé pour vente doit mentionner :
Attention : l'omission de l'une de ces mentions rend le congé nul.
Le congé pour reprise permet au propriétaire de récupérer le logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche.
La reprise peut être exercée au profit de :
| Type de location | Préavis du bailleur |
|---|---|
| Location nue | 6 mois avant l'échéance du bail |
| Location meublée | 3 mois avant l'échéance du bail |
Le congé ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance du bail, pas avant. Si vous manquez cette date, le bail est reconduit tacitement et vous devez attendre la prochaine échéance.
Exemple : bail nue signé le 1er septembre 2023 pour 3 ans → échéance le 31 août 2026 → le congé doit être reçu au plus tard le 28 février 2026.
Le congé doit être transmis par l'un des moyens suivants :
Notre conseil : privilégiez l'acte d'huissier. La LRAR peut être refusée ou non retirée par le locataire, ce qui crée une incertitude sur la date de réception. L'acte d'huissier est incontestable.
Le délai de préavis court à compter de la réception du congé par le locataire, pas de son envoi :
Le congé ne peut pas être donné (ou est soumis à des conditions renforcées) si le locataire est une personne protégée :
Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé que s'il propose un logement de remplacement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre géographique raisonnable.
Exception : cette protection ne s'applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux mêmes plafonds.
Si le locataire estime que le congé est frauduleux (congé pour reprise sans intention réelle d'y habiter, congé pour vente à un prix gonflé), il peut :
Un congé frauduleux pour reprise (le propriétaire ne s'installe pas dans le logement) expose le bailleur à des dommages et intérêts pouvant atteindre 24 mois de loyer.
Outre la vente et la reprise, le bailleur peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Il s'agit principalement des manquements du locataire :
Le motif doit être suffisamment grave et documenté. Le préavis et les formalités sont les mêmes que pour le congé pour vente ou reprise.
| Critère | Congé pour vente | Congé pour reprise | Congé motif légitime |
|---|---|---|---|
| Préavis (nue) | 6 mois | 6 mois | 6 mois |
| Préavis (meublée) | 3 mois | 3 mois | 3 mois |
| Droit de préemption | Oui | Non | Non |
| Bénéficiaire à préciser | Non (prix + conditions) | Oui (identité + lien) | Non (motif détaillé) |
| Protection locataire +65 ans | Oui | Oui | Oui |
| Risque si frauduleux | Nouveau droit de préemption | Jusqu'à 24 mois de loyer | Contestation tribunal |
Non, le congé ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance du bail. En location nue (bail de 3 ans), vous devez attendre la fin des 3 ans. En meublé (bail d'1 an), la fin de l'année.
Si le congé est valide et le préavis respecté, le locataire doit quitter les lieux à l'échéance. S'il refuse, le bailleur devra engager une procédure d'expulsion judiciaire.
Uniquement si le locataire est une personne protégée (plus de 65 ans et revenus modestes). Dans les autres cas, aucune obligation de relogement.
Non, le locataire a un droit de préemption mais pas d'obligation d'achat. S'il refuse, le propriétaire est libre de vendre à un tiers. Mais attention : si le prix de vente est inférieur à celui proposé au locataire, un nouveau droit de préemption s'ouvre.
Si le préavis n'est pas respecté (moins de 6 mois avant l'échéance en nue, 3 mois en meublé), le congé est nul. Le bail est automatiquement reconduit pour une nouvelle période.
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