Bail de location : mentions obligatoires et modèle conforme

Le bail de location (ou contrat de bail) est le document juridique fondamental qui régit la relation entre le bailleur et le locataire. Depuis la loi ALUR de 2014, son contenu est strictement encadré : un contrat-type a été instauré, des mentions obligatoires ont été définies et certaines clauses sont expressément interdites. Un bail non conforme peut exposer le propriétaire à des demandes de réduction de loyer, voire à la nullité de certaines clauses.

Ce guide détaille tout ce que vous devez savoir pour rédiger un bail de location conforme : mentions obligatoires, documents à annexer, clauses interdites, durée du contrat et modalités de renouvellement.

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Qu'est-ce qu'un bail de location ?

Le bail de location est un contrat écrit conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire. Il fixe les droits et obligations de chaque partie pendant toute la durée de la location. Il est régi principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Le contrat-type issu de la loi ALUR

Avant la loi ALUR (loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, le contenu du bail était relativement libre. Depuis cette loi, un contrat-type a été imposé par le décret du 29 mai 2015. Ce modèle standardisé s'applique à toutes les locations de résidence principale, qu'elles soient vides ou meublées.

Le contrat-type ne signifie pas que tous les baux doivent être identiques, mais qu'ils doivent contenir au minimum toutes les mentions prévues par le décret. Le bailleur peut ajouter des clauses particulières, à condition qu'elles ne figurent pas dans la liste des clauses interdites.

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Durée du bail de location

La durée minimale du bail dépend du type de location et de la qualité du bailleur :

Location vide (non meublée)

• Bailleur personne physique : durée minimale de 3 ans.
• Bailleur personne morale (société, SCI, etc.) : durée minimale de 6 ans.

Location meublée

• Bail classique : durée minimale de 1 an.
• Bail étudiant : durée réduite à 9 mois (non renouvelable par tacite reconduction).
• Bail mobilité : durée de 1 à 10 mois (non renouvelable, non reconductible).

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Mentions obligatoires du bail de location

Le bail doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. L'omission de l'une d'entre elles peut entraîner des conséquences juridiques pour le bailleur, notamment une demande de diminution de loyer par le locataire.

Identité des parties

• Nom, prénom (ou raison sociale) du bailleur et du locataire.
• Adresse du bailleur (ou du siège social pour une personne morale).
• Adresse e-mail du bailleur (depuis le décret de 2015).
• Si le bailleur est représenté par un mandataire (agent immobilier, administrateur de biens) : nom, siège social et références professionnelles du mandataire.

Description du logement

• Adresse complète du logement, y compris bâtiment, escalier, étage et numéro d'appartement le cas échéant.
• Type d'habitat : individuel ou collectif.
• Nature du logement : appartement ou maison.
• Nombre de pièces principales et description des annexes (cave, parking, grenier, etc.).
• Surface habitable en mètres carrés (loi Boutin). Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.

Conditions financières

• Montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, etc.).
• Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si le logement est situé en zone tendue et soumis à l'encadrement des loyers. Cette mention permet de vérifier le respect des plafonds de révision de loyer.
• Montant du dépôt de garantie (s'il en est prévu un).
• Montant des charges locatives et leur mode de récupération (provisions avec régularisation annuelle ou forfait).

Performance énergétique

• Classe énergétique du logement issue du DPE (lettre de A à G).
• Classe climat (émissions de gaz à effet de serre).
• Depuis 2024, le bail doit mentionner les exigences de performance énergétique applicables au logement, conformément aux seuils d'interdiction progressive des passoires thermiques.

Autres mentions obligatoires

• Durée du bail et date de prise d'effet.
• Destination du logement : usage d'habitation exclusif ou usage mixte (habitation et professionnel).
• Énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (fibre, câble, antenne collective, etc.).
• Modalités de révision du loyer : indice de référence, date de révision. Voir notre guide sur la révision du loyer et l'IRL.
• Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail (ou depuis le dernier renouvellement).
• Le cas échéant, le montant du loyer de référence majoré en zone d'encadrement des loyers.

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Documents obligatoires à annexer au bail

Le bail ne se limite pas au contrat lui-même. Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au bail et remis au locataire au moment de la signature.

Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)

Le DDT regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. Selon les caractéristiques du logement, il comprend jusqu'à 7 diagnostics : DPE, ERP, diagnostic plomb (CREP), amiante, électricité, gaz et bruit.

La notice d'information

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs doit être jointe au bail. Son contenu est fixé par arrêté ministériel et reproduit les principales dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle informe le locataire sur les règles applicables en matière de loyer, charges, réparations, congé, etc.

L'état des lieux d'entrée

L'état des lieux est un document essentiel qui décrit l'état du logement et de ses équipements au moment de l'entrée du locataire. Il sera comparé à l'état des lieux de sortie pour déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire et justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Le diagnostic de surface

L'attestation de surface habitable (loi Boutin) doit figurer dans le bail ou être annexée. En cas d'écart de plus de 5 % entre la surface indiquée et la surface réelle, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle.

Autres annexes selon les cas

• Règlement de copropriété (extraits relatifs à la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes).
• Grille de vétusté (facultative mais recommandée).
• Inventaire du mobilier (obligatoire pour les locations meublées).
• Autorisation préalable de mise en location (si le logement est situé dans une zone soumise au permis de louer).

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Clauses interdites dans le bail de location

La loi interdit un certain nombre de clauses, même si le locataire les accepte et les signe. Ces clauses sont réputées non écrites, c'est-à-dire qu'elles n'ont aucune valeur juridique et ne peuvent pas être appliquées.

Liste des principales clauses interdites

1. Pénalités automatiques en cas de retard de loyer : le bailleur ne peut pas prévoir d'amendes ou de pénalités forfaitaires en cas de retard de paiement. Seuls les intérêts de retard au taux légal sont applicables.

2. Imposition d'un assureur : le bailleur ne peut pas imposer au locataire de souscrire son assurance habitation auprès d'un assureur spécifique. Le locataire est libre de choisir son assureur.

3. Prélèvement automatique obligatoire : le bailleur ne peut pas imposer le prélèvement automatique comme unique mode de paiement du loyer. Le locataire doit pouvoir choisir son mode de paiement.

4. Interdiction d'héberger des personnes : le bailleur ne peut pas interdire au locataire d'héberger des proches (famille, amis) à titre gratuit et temporaire. Seule la sous-location sans autorisation peut être interdite.

5. Interdiction d'exercer des activités politiques, syndicales ou religieuses : le bailleur ne peut pas restreindre la liberté d'opinion ou d'association du locataire au sein du logement.

6. Responsabilité collective pour les parties communes : le bailleur ne peut pas rendre le locataire responsable des dégradations survenues dans les parties communes de l'immeuble.

7. Résiliation automatique du bail : le bailleur ne peut pas prévoir une clause de résiliation automatique du bail en cas de non-respect d'une obligation, sauf pour le non-paiement du loyer ou des charges, le non-souscription d'une assurance habitation, ou le trouble de voisinage constaté par décision de justice.

8. Frais de relance ou de mise en demeure : le bailleur ne peut pas facturer au locataire les frais d'envoi de courriers de relance ou de mise en demeure. Ces frais restent à la charge du bailleur.

9. Interdiction d'avoir des animaux domestiques : le bailleur ne peut pas interdire au locataire de détenir un animal domestique (sauf les chiens de catégorie 1 dits « dangereux » qui peuvent être interdits dans le règlement de copropriété).

10. Visite du logement pour la vente en l'absence du locataire : le bailleur ne peut pas se réserver le droit de visiter le logement en l'absence du locataire ou sans son accord préalable.

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Que se passe-t-il si une mention obligatoire est manquante ?

L'absence d'une mention obligatoire dans le bail n'entraîne pas la nullité du contrat. Le bail reste valide, mais le locataire peut exercer certains recours :

• Demande de mise en conformité : le locataire peut mettre en demeure le bailleur de compléter le bail avec les mentions manquantes.
• Réduction de loyer : si la surface habitable n'est pas mentionnée ou est inexacte (écart supérieur à 5 %), le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
• Action en justice : le locataire peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité du bail et éventuellement des dommages et intérêts si l'absence de mention lui a causé un préjudice.

En pratique, il est donc dans l'intérêt du bailleur de s'assurer que le bail est complet et conforme dès sa rédaction pour éviter tout litige ultérieur.

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Renouvellement et reconduction tacite

Reconduction tacite

À l'expiration du bail, si aucune des parties ne donne congé dans les délais prévus, le bail est reconduit tacitement pour la même durée (3 ans en vide, 1 an en meublé) et aux mêmes conditions. Le loyer ne peut être révisé qu'en application de la clause de révision prévue au bail (basée sur l'IRL).

Renouvellement avec modification

Le bailleur peut proposer un renouvellement avec modification des conditions du bail (par exemple, une augmentation de loyer) au moins 6 mois avant l'échéance du bail en location vide. Cette proposition doit être justifiée (loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché) et accompagnée de références de loyers comparables.

Congé du bailleur

Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail, uniquement pour l'un des trois motifs suivants :

• Reprise pour habiter : le bailleur ou un membre de sa famille souhaite occuper le logement.
• Vente du logement : le bailleur souhaite vendre le bien libre d'occupation.
• Motif légitime et sérieux : manquement du locataire à ses obligations (impayés répétés, troubles de voisinage, etc.).

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance (location vide) ou 3 mois (location meublée), par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé.

Congé du locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail, sans avoir à justifier d'un motif. Le préavis est de 3 mois pour une location vide (réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certaines situations particulières : mutation professionnelle, perte d'emploi, RSA, etc.) et de 1 mois pour une location meublée.

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Tableau récapitulatif des obligations du bail

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Conseils pratiques pour rédiger un bail conforme

1. Utilisez un modèle à jour : la réglementation évolue régulièrement. Assurez-vous d'utiliser un modèle de bail conforme au dernier contrat-type en vigueur. Un outil comme QeeZ vous permet de générer des baux conformes automatiquement.

2. Vérifiez chaque mention obligatoire : passez en revue la liste des mentions obligatoires et assurez-vous qu'aucune n'est manquante. Une omission peut vous coûter cher.

3. Préparez les annexes à l'avance : rassemblez le DDT (diagnostics immobiliers), la notice d'information, l'état des lieux et les autres documents bien avant la date de signature.

4. Évitez les clauses interdites : relisez votre bail en vérifiant qu'il ne contient aucune clause prohibée. Une clause interdite est non seulement inapplicable, mais elle peut aussi être source de litiges et entamer votre crédibilité.

5. Mentionnez précisément les charges : indiquez clairement le montant des provisions pour charges et le mode de régularisation. Distinguez les charges récupérables des charges non récupérables.

6. Conservez un exemplaire signé : le bail doit être établi en autant d'exemplaires que de parties (un pour le bailleur, un pour le locataire, un pour chaque caution le cas échéant). Chaque partie doit conserver un original signé.

7. Faites signer un acte de caution conforme si un garant se porte caution : l'acte de cautionnement doit lui aussi respecter un formalisme strict pour être valable.

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FAQ : Bail de location

Le bail doit-il obligatoirement être écrit ?

Oui, le bail doit obligatoirement être établi par écrit, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Un bail verbal n'est pas valable au regard de la loi du 6 juillet 1989. En l'absence d'écrit, le locataire peut exiger la mise en conformité à tout moment et le bailleur ne peut pas se prévaloir de conditions orales.

Que faire si une mention obligatoire manque dans le bail ?

Le bail reste valide malgré l'absence d'une mention obligatoire, mais le locataire peut demander la mise en conformité du contrat et, dans certains cas, une réduction de loyer (notamment si la surface habitable n'est pas indiquée ou est inexacte de plus de 5 %). Il est donc vivement recommandé de vérifier l'exhaustivité du bail avant la signature.

Peut-on modifier le bail en cours de location ?

Oui, le bail peut être modifié en cours de location par un avenant signé par les deux parties. L'avenant doit préciser les clauses modifiées et être annexé au bail initial. Toutefois, certaines modifications ne peuvent pas être imposées unilatéralement par le bailleur (comme une augmentation de loyer en dehors de la révision annuelle basée sur l'IRL).

Quelle est la différence entre un bail vide et un bail meublé ?

Les principales différences portent sur la durée minimale (3 ans pour un bail vide contre 1 an pour un bail meublé), le montant du dépôt de garantie (1 mois contre 2 mois), le préavis du locataire (3 mois en vide contre 1 mois en meublé) et l'obligation de fournir un inventaire du mobilier pour la location meublée.

Le bailleur peut-il imposer des clauses particulières ?

Le bailleur peut ajouter des clauses particulières au bail, à condition qu'elles ne figurent pas dans la liste des clauses interdites par la loi. Par exemple, il peut prévoir des conditions spécifiques concernant l'entretien du jardin ou l'usage d'une dépendance. Toute clause contraire à la loi est réputée non écrite et ne peut pas être appliquée.

Le bail est-il transférable à un autre locataire ?

Le bail n'est pas transférable librement. Le locataire ne peut pas céder son bail à un tiers sans l'accord écrit du bailleur. En revanche, en cas de décès du locataire ou d'abandon du domicile, le bail peut être transféré de plein droit au conjoint, au partenaire de PACS ou aux descendants qui vivaient dans le logement depuis au moins un an.

Comment résilier un bail de location ?

Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant le préavis légal (3 mois en vide, 1 mois en meublé ou en zone tendue). Le bailleur ne peut résilier le bail qu'à son échéance et uniquement pour l'un des trois motifs prévus par la loi : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux. Le congé doit être notifié par lettre recommandée AR ou acte d'huissier.

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