En tant que propriétaire bailleur, vous n'occupez pas le logement que vous mettez en location. Pourtant, vous restez responsable des dommages qui pourraient survenir dans votre bien, que celui-ci soit occupé ou vacant. C'est là qu'intervient l'assurance propriétaire non-occupant, communément appelée assurance PNO.
Est-elle obligatoire ? Que couvre-t-elle exactement ? Combien coûte-t-elle ? Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir pour protéger votre investissement locatif.
L'assurance propriétaire non-occupant est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire d'un bien immobilier qu'il n'habite pas lui-même. Elle couvre les risques liés au logement : dégât des eaux, incendie, responsabilité civile du propriétaire, etc.
Contrairement à l'assurance habitation du locataire (qui couvre les risques du locataire), la PNO protège spécifiquement les intérêts du propriétaire bailleur :
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, tout propriétaire d'un lot en copropriété est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, que le bien soit occupé ou non. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire est tenu de s'assurer.
Concrètement, si votre bien se situe dans une copropriété (appartement ou maison en lotissement avec parties communes), la PNO est obligatoire.
Si vous possédez une maison individuelle que vous mettez en location, aucune loi ne vous impose de souscrire une PNO. Cependant, ne pas s'assurer constitue un risque financier majeur :
Notre conseil : même hors copropriété, souscrivez systématiquement une PNO. Le coût est modeste au regard de la protection apportée.
Les garanties varient selon les contrats, mais une bonne PNO couvre généralement :
| Garantie | Ce qu'elle couvre |
|---|---|
| Responsabilité civile | Dommages causés aux tiers (locataires, voisins) du fait du bien |
| Incendie et explosion | Dégâts causés par un incendie, une explosion ou la foudre |
| Dégât des eaux | Fuites, infiltrations, débordements |
| Catastrophes naturelles | Inondations, tempêtes, séismes (régime Cat Nat) |
| Bris de glace | Vitres, fenêtres, miroirs scellés |
Le coût d'une assurance PNO est généralement très raisonnable comparé à une assurance habitation classique :
| Type de bien | Coût annuel moyen |
|---|---|
| Studio / T1 | 50 à 80 € |
| T2 / T3 | 80 à 120 € |
| T4 et plus | 120 à 200 € |
| Maison | 100 à 250 € |
Le montant dépend de plusieurs critères : localisation, surface, valeur du bien, garanties choisies, et historique de sinistralité.
Bon à savoir : les primes d'assurance PNO sont déductibles de vos revenus fonciers au régime réel. Elles ne le sont pas au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %).
Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation (appelée aussi assurance risques locatifs). Cette obligation est prévue par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Mais les deux assurances ne couvrent pas les mêmes risques :
| Risque | Assurance locataire | Assurance PNO |
|---|---|---|
| Dommages causés par le locataire | ✅ | ❌ |
| Dommages liés à un défaut du bâti | ❌ | ✅ |
| Sinistre pendant vacance locative | ❌ | ✅ |
| Responsabilité civile du locataire | ✅ | ❌ |
| Responsabilité civile du propriétaire | ❌ | ✅ |
| Insuffisance de garantie du locataire | ❌ | ✅ (complément) |
Les deux assurances sont complémentaires, pas substituables.
Assurez-vous que le contrat couvre au minimum : responsabilité civile, incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles et vacance locative.
Une franchise basse signifie un remboursement plus rapide, mais une prime plus élevée. Trouvez le bon équilibre selon votre capacité à absorber un petit sinistre.
Lisez attentivement les exclusions de garantie. Certains contrats excluent les dommages liés à un défaut d'entretien manifeste ou à la vétusté.
Un litige avec un locataire peut coûter plusieurs milliers d'euros en frais d'avocat. La garantie protection juridique est un investissement judicieux.
Si vous possédez plusieurs biens, certains assureurs proposent des contrats multi-biens avec des tarifs dégressifs.
Le bail doit mentionner l'obligation d'assurance du locataire. Si celui-ci ne fournit pas d'attestation :
Dans tous les cas, votre PNO vous protège en cas de sinistre non couvert par le locataire.
Oui, si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel. La prime d'assurance PNO fait partie des charges déductibles. Au micro-foncier, elle est incluse dans l'abattement forfaitaire de 30 %.
Oui, la PNO s'applique aussi bien à la location nue que meublée. En meublée (LMNP), la prime est déductible des revenus BIC au régime réel.
Non, la PNO ne couvre pas les loyers impayés. Pour cela, il faut souscrire une garantie loyers impayés (GLI), qui est un contrat distinct.
Vous êtes en infraction avec la loi Alur. Le syndic peut souscrire une assurance à votre place et vous en refacturer le coût. De plus, en cas de sinistre, vous devrez indemniser les dommages sur vos fonds propres.
C'est précisément l'un de ses intérêts majeurs. Pendant la vacance locative, aucune assurance habitation de locataire ne couvre le bien. La PNO est votre seule protection contre les sinistres (incendie, dégât des eaux, vandalisme) qui pourraient survenir dans un logement vide.
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